被驱逐的房东使用:住宅租赁法第49条的最新修订

不列颠哥伦比亚省 住宅租赁法 (RTA)已于今年早些时候收到修正案,主要涉及房东签发的终止租约的通知,理由是他们要求租赁房屋供自用。就像对这两个系列的修正一样 法案 和它的 2017年底,这些修正案主要旨在保护房客的权利和利益,以防止业主签署“撤销条款”(或“真正的”定期租约)并在大多数情况下申请额外的租金增加。

第49条 RTA 允许住宅业主单方面驱逐租户,理由与房东自用有关的以下三个原因:

  • 房东或亲密的家庭成员将占用出租单位。
  • 房东已签订协议出售该单位,买方计划占用出租单位。
  • 房东计划并获得所有必要的许可证,以要求其空置的方式拆除或翻新该单元。

所有这些原因都没有受到修正案的影响。但是,任何第49条驱逐通知,争议机会和赔偿的三项要求都有所增加,有利于租户。

注意 和争议的机会:

此前,所有三个原因的驱逐通知都是两个月,但修正案已将装修或拆除期限延长至四个月。租户必须在此之前上诉这些通知的时间窗口 住宅租赁分部 (RTB)也在收到装修/拆除搬迁通知后延长至30天,前两天则延长15天。

赔偿金

地主有义务向租户支付一个月的租金,因为第49条通知保持不变,但是因为没有提供基于装修/拆除而被逐出被拆迁的租户而被判处新的罚款。第51.2条规定了优先购买权。 -3。优先购买权是指承租人在装修完成后在同一单位签订租赁协议的权利。这个罚款是相当于每月租金的12倍,相当于每月租金的12倍,如果租户证明根据第49条进行的驱逐并非善意发出,即房东没有开始使用该单位在租约结束后的合理时间内,规定至少六个月的用途。

 

通过实施这些严厉的规定,省政府打算遏制地主的违反 RTA,并激励租户在RTB被发现时让他们在RTB解决争议。然而,由于这些修正案的新近性,以及RTB的零星补充 决策数据库,我们还没有阅读一个调用这些更新条款的决定。

最近的决定

然而,关于补偿第49条驱逐的最新决定之一,揭示了房东发出通知的事实,因为他们将返回占领该单位。在 第7033号决定在2017年11月听到,申请人承租人声称房东搬出后没有搬回单位。但是,仲裁员写道:

“...在我看来,租赁单位由房东占用,前提是他们将其用于个人目的,即使该目的仅仅是为了储存个人财产。”

随着更多关于s.49驱逐的决定的出现,公众将能够更好地了解这些争议是如何得到解决的,但是应该记住,RTB决定对未来的听证会没有约束力。

省政府的出租房屋工作组正在全省举办社区会议,以收集进一步修订现有租赁立法的想法,将于2018年秋季向总理和市政事务和住房部长报告。

关于作者:

这是我们的第一篇博文,文章来自文津。温对许多业务领域感兴趣,包括民事诉讼,财产和家庭法。他拥有独特的跨文化视角和技能,在中国北京度过了他的青春时光。他说流利的普通话,并在当地的中文报纸上保留了一个法律教育专栏。点击查看更多有关Wen的信息 这里.

OPCA诉讼当事人:他们自己最糟糕的敌人。

“OPCA诉讼当事人”(有组织的Poleolegal商业辩论诉讼当事人)一词似乎是由艾伯塔省女王法庭的法官罗克先生在他的开创性决定中首次提出的。 米兹诉米兹, 2012年ABQB 571 *。

米兹 是一个家庭法案件,其中一方选择提出一些毫无根据的论点,试图剥夺法院的管辖权或以其他方式破坏此事。这些论点包括声称对方,对方的律师和法院试图“诱使他成为奴隶”。禁止酷刑协会的诉讼当事人制作了大量的文件,并在一半时间内通过了法庭审理,显然是因为担心他会继续接受法院对他的管辖权。

 

司法罗克先生以此为契机,发布了一份重大的188页决定,不仅处理了双方之间的问题,而且还深入探讨了不同类型的OPCA诉讼当事人,并解释了为什么他们的论点不起作用。

OPCA诉讼当事人有许多不同的品种。一些更常见的变种包括 土地上的自由人“运动,减税和主权公民;但还有很多其他的。 OPCA诉讼当事人的主要特征是,他们声称他们有某种特殊的策略会剥夺法院对他们的管辖权,或以其他方式豁免他们遵守法律。

OPCA诉讼当事人通常代表自己,因为所有律师都是法院的官员,有责任避免无理取闹或毫无根据的诉讼,因此律师极不可能故意推进OPCA诉讼当事人的案件。许多自我代表的政党做得很好,绝不会参与OPCA战术,但几乎所有的OPCA诉讼当事人都是自我代表。这种自我代表使OPCA诉讼当事人更具挑战性,因为法院有责任解释这一程序,并为自我代表的诉讼当事人提供一定程度的协助。在OPCA诉讼当事人的案件中,法院必须走好一条路线,履行其对自我代表党的责任,同时尽量减少OPCA诉讼当事人经常参与的恶作剧的影响。加拿大各地的法院越来越意识到这个问题,并积极努力避免OPCA诉讼当事人的负面影响。

 

不要购买OPCA!

OPCA诉讼当事人的各种策略范围太广,无法在本文中进行充分讨论,但其中一些策略包括:

  • 声称他们是“自然人”,只受“上帝的律法”的约束而不受人的法则的约束;
  • 声称个人只有在选择参加政府提供的计划(例如加拿大养老金计划)时才有义务缴纳所得税;
  • 依赖英格兰几百年的法规作为加拿大法院缺乏管辖法律事务管辖权的论点的一部分;
  • 声称由于其创建过程中存在程序上的违规行为,加拿大法院只对海事法和海洋拥有管辖权,对旱地没有管辖权;
  • 由于法院对个人没有管辖权,除非个人接受法院的管辖权,否则拒绝承认法院的管辖权。
  • 将邮票,拇指印和拉丁短语粘贴到文档上,或者故意混淆读者,或者认为这些项目具有某些法律意义或影响。

最令人不安的是,OPCA的论点往往是由“大师”推动的,他们将自己的策略卖给容易上当的人。这在逃税计划中尤为常见,因为大师会让人们相信,制定策略可以让他们永远不会缴纳所得税,从而带回更多的钱。由于他们自己的策略,这些大师通常会在监狱或民事法庭诉讼的失败中结束,但这对于那些购买大师战略并最终面临严重监管或刑事处罚的人来说并不是什么安慰;比如因偷税而入狱。

加拿大法院明确拒绝了OPCA诉讼当事人提出的论点和策略,特别是OPCA声称法院缺乏管辖权。法院的存在是为了执行法律,为解决争端提供场所,并在我们的社会中建立秩序。为了做到这一点,法院需要管辖权来实现这些目标。在 米兹 在第370段,法院简明扼要地解释了加拿大法院对OPCA和管辖权的立场:

“总有一个法院,虽然可能不是这个法院,但对这些诉讼当事人及其活动具有管辖权。他们不能选择退出。所有引用“豁免权”的论据,以及任何声称某人可以拥有或获得允许他们忽视法院权力的地位的计划在法律上都是不正确的。“

米兹 决定继续解决OPCA诉讼当事人的其他战略,包括揭穿像Magna Carta这样的历史悠久的法规保护个人免受所有政府立法的想法,并拒绝OPCA理论,即所有事项,包括缴纳所得税,都是你的合同可以选择退出或终止。

法院在 米兹 最终得出的结论是,禁化武组织的任何一项战略都没有效,并表示法院应尽可能直接处理OPCA的论点,以保护OPCA诉讼当事人的目标,避免浪费法庭时间,并发出明确的信息,即OPCA战略不会成功。

最终的结果是,追求这些策略不会神奇地使你的案件消失,最多只会暂时延误诉讼程序,同时降低你可能拥有的任何合法法律论据的可信度。

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面对OPCA诉讼当事人该怎么办?

最近的BC最高法院案件以原因的风格进行了报道 对于August-Sjodin家族的彼得,:sp17uwe。/:secwepemc诉Little Shuswap Lake Indian Band,2016年BCSC 1213,说明了无理取闹的OPCA诉讼当事人可能造成的损害。

这种不寻常的事业风格在这种情况下放弃了当事人的OPCA策略,他们开始对他的部落乐队及其官员采取各种行动。除其他事项外,原告正在寻求获得他被禁止的设施以及“每名被告的2万美元加拿大货币功能法案”的赔偿。

民事索赔通知载有法院认定的邮票,指纹,数字和随机信件毫无意义。原告开始的法律诉讼似乎没有任何优点,但仍然必须由被告辩护,造成重大损失。

最终,法院下令原告必须在他开始行动之前为成本提供担保。这意味着,如果原告最终败诉,原告在没有向法院提出足以支付被告费用的金额的情况下,不能采取任何诉讼程序。不幸的是,被告没有对原告的追索权来支付他们被迫承担的已经很大的法律费用,因为原告没有钱。原告不太可能提出成本保证,因此他的案件实际上已经结束。

OPCA诉讼当事人通常最终与政府发生纠纷,但在针对私人被告的民事诉讼中,OPCA诉讼当事人可能会因为处理OPCA诉讼当事人的无稽之谈而招致大笔费用。如果OPCA诉讼当事人没有钱,这些费用可能无法收回,因此尽可能经济有效地处理OPCA诉讼当事人是一个优先事项。

 

以下是一些限制OPCA诉讼当事人造成的损害的策略:

  • 申请打击OPCA原告的诉状。这涉及向法院法官或法官提出申请,如果申请成功,则原告对您的索赔可以被驳回。法院可能更有可能命令原告修改其索赔,这限制了该选择的好处。
  • 如果OPCA诉讼当事人实际上拥有财产,那么您可以追讨特殊费用,以便收回因您的无理要求而被迫承担的法律费用。如果OPCA诉讼当事人的行为已经升级到令人愤慨的水平并且完成了对特殊费用的法律测试,那么这是可能的。不幸的是,许多OPCA诉讼当事人也被打破了,因此无法收取任何费用。
  • 寻求OPCA诉讼人的诉讼请求,辩护或申请明显无效的成本保障。这一策略似乎越来越受欢迎,因为许多OPCA诉讼当事人在事后都不会支付费用。在适当的情况下,您的律师可以向法院申请命令禁止OPCA诉讼当事人向法院支付一笔费用以支付费用 之前 他们可以进行诉讼。对于无可挑剔和无理取闹的OPCA诉讼当事人而言,这可能会阻止他们继续诉讼。
  • 最后,对于特别持久的OPCA诉讼当事人,最终可能需要提出申请,要求他们宣布无理取闹的诉讼当事人。如果成功,该类申请可能会导致禁止OPCA诉讼当事人未经法官许可而开始新诉讼的命令。

 

结论

很多人都喜欢在大写字母中写下他们的名字,参考一些有着数百年历史的法规,抛出一些错误使用的拉丁短语和一些拇指印,以便做好准备,并完全避免所得税,子女抚养费或其他义务。幸运的是,这根本不可能。

各种禁止化学武器组织的计划只是以一种方式结束,禁止酷刑协会的诉讼当事人处于失败的一边;尽管他们在诉诸OPCA战略之前可能有任何有价值的论据。如果您遇到民事问题中的不幸,那么就有处理OPCA诉讼当事人的技巧。

如果您确实发现自己处于如此不幸的境地,那么尽快寻求经验丰富的法律顾问是明智之举。 Velletta&Company很自豪能够提供全方位的法律服务,包括民事诉讼辩护。我们过去曾与OPCA诉讼当事人打过交道,包括获得针对OPCA诉讼当事人的特别费用奖励。 立即联系我们!

 


*对于有兴趣阅读有关该主题的任何人,作者建议将上面的Meads决定作为一个很好的起点,因为它引用了加拿大许多重要的OPCA决定。

预判装饰订单

预判装饰订单:
判决前判决装饰是一种特殊的补救措施,可以在审判前将钱支付给法院,并有助于确保原告不会最终对没有资产或资金的被告作出判决。原告可以在提交民事诉讼通知后立即向法院申请判决前的命令,并在送达被告之前提醒他们诉讼。

如果授予装饰令,则在订单中指定的欠被告的人必须将这些资金支付给法院。下订单的人被称为“garnishee”。然后资金被保留,直到法院下令谁获得资金 - 原告或被告。结果是,在被告甚至知道他们被起诉之前,原告可以尽早获得部分索赔。这一惊喜因素有助于防止被告一旦知道诉讼就将其资金消散或隐藏起来。

标准:
判决前的判决是一种不寻常的补救措施,因为即使原告尚未证明其案件,他们也能够为被告提供资金。由于这种补救措施具有侵入性,因此有严格的要求才有资格获得判决前的装饰令。如果不符合这些要求,则通常会拒绝该命令,或者如果获得批准,可以在被告申请时撤销该命令。为了获得预判装饰顺序,必须存在以下标准:

1:索赔必须是债务或清算金额: 债务通常是更常见的债权,其中资金已经提前或一方根据合同欠款。如果当事人已将语言插入合同中,并且在一方违反合同的情况下指定损害赔偿金额,则通常会产生清算金额。

2:原告必须扣除所有折扣: 法院认为,原告必须扣除被告的任何索赔金额,如果最终在审判时被接受,将确定原告欠被告的款项。实质上,原告必须考虑所有可能的抵销索赔或被告的反诉。

3:原告必须知道欠被告的人的身份: 这通常是被告持有账户的银行。对于银行帐户,您需要知道帐户所在的特定分行。你可以为任何欠被告的人提供装饰,包括雇主 - 尽管你可以装饰的工资数量是有限的。这些资金必须在订单送达时实际欠下,因此为了装饰除银行账户之外的其他任何东西,您的时间可能需要无可挑剔才能在债务到期后在garnishee上提供您的装饰订单。到期,但在向被告支付之前。

风险:
最大的风险通常是你会追求判决前的判决,最终还是没有足够的时间来使扣押程序变得有价值。如果被告在他们的银行账户中没有钱,或者如果实际上并没有向被告欠钱,那么装饰命令就没有任何东西可以抓住。

判决前扣押的第二个风险是被告可以申请撤销订单并退还资金。法院认为,由于判决前判决的侵权性质,必须严格遵守程序要求。特别是,寻求装饰订单的一方的宣誓书必须提供注册商批准订单的所有信息。由于申请未经通知,申请人必须在其宣誓书中作出全面和坦率的披露。

尽管获得预判装饰令的繁重要求,这种类型的订单可以成为您民事收藏事项中的宝贵工具。将资金支付给法庭将让您高枕无忧,因为如果您获得判决,您至少应该在法庭上收到资金。借调债务人的银行账户也表明您正在认真对待此事,并且将资金支付给法院可以激励债务人提出合理的建议来偿还债务。

卑诗省最高法院的四项决定对违约判决规则提出了许多必要的澄清

不列颠哥伦比亚省最高法院今天发布了一项四段决定,该决定对卑诗省的诉讼律师事务所有一定的兴趣,特别是那些其实践包括债权人补救办法的人。

最高法院民事规则第3-8条第(2)款允许当事人对未能对索赔做出回应的当事方作出违约判决,如果索赔是在 指定和可确定的金额。   这意味着如果民事索赔通知书将损害赔偿金指定为美元数字,原告可以迅速而廉价地作出判决,不需要出庭。如果损害赔偿未被指定为美元数字,则原告必须向法官提出申请,以评估损害赔偿。

法院登记处过去曾拒绝在申索通知书中有指明的恳求的违约判决申请, 还有一般损害赔偿的替代性索赔。这将迫使原告向法官提出索赔要求进行评估。这是一个代价高昂且不方便的过程,特别是如果原告担心干判,或者资源有限,无法进行收集。今天的决定似乎表明,尽管提出了其他诉状,现在仍会接受并输入默认判决的申请。这使律师在起草诉讼时具有更大的灵活性,因为如果案件可能会违约,他们将不必考虑排除一般损害赔偿。

法院对内政受托人的裁决 Lumbermen的养老金计划诉Moore,2016年BCSC 89 印在下面:

[1]             法院我准备批准订单。 

[2]             我这样做的基础 - 你可能希望这个转录,因为它可能是一般对职业有用的东西 - 但在我看来,规则3-8(3) 最高法院民事规则,BC Reg。 168/2009明确指出,当事人可以对特定可确定金额的货币索赔作出违约判决。 

[3]             什么都没有 规则 如果索赔恰好与替代方案中的索赔相结合,则排除当事人这样做。

[4]             我允许上诉,你可以接受订单。

 

 

联合租赁和您的住所

许多房屋拥有不止一个人的财产。混淆通常出现在共同拥有一件物品或财产的意义上,以及它对未来的影响。配偶可以拥有一个财产,目的是如果其他人死亡或父母可以将他们的孩子放在父母的家中,以考虑避免遗嘱认证费用,则将其自动传递给其中一个。

这一法律领域的术语可能会令人困惑。两个或两个以上拥有财产的人的总称是“共同所有权”,并且在财产所有权上拥有其姓名的每个人都是“共同所有人”。财产的共同所有权也涉及“租赁”和“租户”这两个术语,但在这种情况下,这些术语与房东和租客法律或租约无关。有两种主要的法律形式,人们可以共同拥有一块房地产。

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房地产交易中的注意事项

作为在房地产诉讼领域执业的律师,我们经常发现自己为购买房屋的客户提供建议,但在入住房屋后发现家中充满了许多他们未被发现的问题和缺陷。面对昂贵的维修和装修,失望的购房者通常会向这些房产的卖方寻求这些费用。本文讨论了房地产供应商对购买后发现的缺陷负责的情况。

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设立独资企业

对于小型企业或新企业而言,独资企业通常是最简单,最简单,最实惠的业务结构;然而,建立一个组织良好的独资企业仍然需要做很多事情。预先处理这些问题是一项宝贵的投资,因为它可以避免您业务增长时的严重问题。在您忙于营销和与客户或客户打交道之前,在开始时处理您的业务组织要容易得多。以下是对独资企业的一些普遍关注。根据业务类型,可能还有其他重要步骤来建立独资企业。简单地完成这些简单的第一步可以让您有更多时间专注于您的业务。

1:姓名注册:

商家名称可以是有价值的资产。作为独资经营者,您可以自己的名义开展业务,无需注册或采取任何正式步骤。这方面的一个例子是“Joe Blogg的草坪维护”。该名称足以识别您的业务并将其与其他业务区分开来,同时向公众明确表示他们正在处理的业务。如果您以非自己的名义开展业务并且您的业务涉及“交易,制造或采矿”,则“不列颠哥伦比亚省合伙法案”规定了注册您姓名的法律要求。

即使您从事的业务类型不需要注册名称,如果您没有使用自己的名字,也可以注册您的公司名称。注册您的公司名称并不能完全阻止其他公司使用相同的名称,但它会通过公开建立您使用该名称开始业务时提供一定程度的保护。

2:保险:

独资企业的简单性在于个人自身经营业务而没有干预法律实体。这使得物品价格合理,并创造了一个相当有效的税收结构,但也带来了巨大的成本 - 独资经营者个人对其所有业务债务以及因业务活动产生的任何责任承担责任。根据业务类型,保险至关重要。由于独资经营者个人承担责任,因商业疏忽而发生的任何事故或伤害可能会导致对独资经营者的索赔。对人身伤害或破坏财产造成的损害可能非常高,对企业的索赔可能会使您的主要资产(如您的房屋)面临风险。

3:强大的会计系统:

有一种常见的误解是,拥有一家企业允许企业主注销各种“商业”费用,如用餐或主要用于娱乐的私人车辆。虽然通过拥有自己的业务可以实现有吸引力的税收减免,但减税背后的真正理由是允许企业在追求利润的同时承担合法费用。注销临界个人开支可能违反了“所得税法”。作为独资经营者,重要的是要保留详细和准确的业务费用记录,以便您可以在年底索取所有合法费用,并避免因无意中索取与您的合法关联的费用而陷入麻烦商业。从一开始就建立一个良好的会计系统,并保存您的收据,可以在以后为您节省麻烦,并使您的会计师更容易提交税款。

4:商业合同

即使作为独资经营者,您仍然需要与客户或客户签订强有力且可执行的合同。这些类型的协议将根据您经营的业务类型而有很大差异。 Joe Blogg的草坪维护可能需要一个简单的常规服务合同来管理与客户的持续关系,而商业顾问可能需要一个非常详细的一次性协议。

起草良好的合同是明确的,并规定了各方的权利和责任,以便每个人都知道他们可以期待什么。明确合同实际上可以通过避免与客户的误解来更轻松地收取应收账款并减少拖欠账户。最重要的是,精心起草的合同具有法律约束力,如果发生争议并且您发现有必要上法庭并收取您的帐户,则可以为您提供补救措施。

如果您打算在您的企业中雇佣员工,那么签订雇佣合同非常重要。许多小企业没有雇佣合同,也可能不知道根据“不列颠哥伦比亚省就业标准法”对雇主承担的义务。对于员工而言,在一开始就澄清关系的条款尤为重要,并且制定明确和公平的雇佣合同有助于培养富有成效和尊重的关系,而且任何一方都不会有令人不快的意外。

总之,建立独资企业相对简单,根据您的行业,它可以是您的小企业或初创公司的完美结构。随着业务的增长,您可以考虑在时机成熟时进行合并。与此同时,确保您的独资企业得到适当的注册和组织良好,可以节省您的时间和金钱,让您有更多时间专注于经营业务。我们喜欢帮助小型企业,所以如果您需要注册名称,商业合同,或者您的小型企业正在增长并且您正在考虑合并,请给我们打电话。

我能告诉我的家庭检查员吗?

不列颠哥伦比亚省的住宅房地产购买者通常会在购买房屋之前使用房屋检查员的服务。对于大多数不列颠哥伦比亚省人来说,房屋是他们有史以来最大的购房行为,而适当的房屋检查可以为房屋的质量提供一些保证,并且可以揭示出购买后不会发现买家不知情的缺陷。

在某些情况下,如果检查员未能以某种方式识别缺陷或歪曲房屋或其调查结果,买方可以向房屋检查员寻求补救。

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